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부동산 알아보기

투기과열지구란


안녕하세요 부동산 투자 잡기 입니다. 이번 포스팅에서는 아파트 청약을 하기 이전에 투기과열지구란 무엇이고 투기과열지구의 정부 규제에 대해 이해하기 쉽게 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

투기과열지구


목차

 



 

 투기과열지구란

투기과열지구는 이 몇년간 부동산 갭투자 등 일부 지역 부동산 가격이 과열 양상을 보여 지역에 대한 정부가 부동산거래에 투기수요를 억제하기 위해 나온 제도입니다. 정부가 내논 대책으로 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등이 있습니다.


 투기과열지구 지정 조건

기본적으로 국토부 장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정을 하거나 해지를 하게되며 지역을 선정하는 방법은 주택 가격 상승률이 물가상승률보다 현저하게 높아진 지역으로 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률과 주택공급계획 등 주택시장의 여러가지 요소들을 고려하여 투기성 수유가가 많거나 투기성 수요가 성행할 우려가 있는 지역을 지정을 하고있습니다.



투기과열지구


 

 투기과열지구 규제 내용은?

관심이 있는 지역이 투기과열지구로 지정이 된다면 아래와 같은 제제가 있습니다.


1.순위 청약자격 제한


2.입주자 공개모집 등의 규제를 받으며 재건축 시장 안정을 위해 조합원 지위도 양도가 불가능합니다.


3. 청약이 당첨될 경우 분양권 전매를 할 수 없습니다.


정리하면 공급 주택과 청약의 주택시장 자체에대해 제제가 들어가며, 재건축조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전부 금지가 됩니다. 그리고 가장중요한 대출에 관한 것인데요 매매하고자하는 지역이 투기과열지구라면, 주택담보대출의 대출금 비율이 매매하고자하는 주택의 매매가의 40%로 제한되어 매매를 하는데 대출받기가 자유롭지 않습니다.


 

 현재 투기과열지구 지역은?(20년 9월 기준)

투기과열지구



 

 투기지역이란

2003년 4월 노무현 정부때 투기지역이란 제도가 처음 도입이 되었습니다. 투기과열지구 보다는 규제 정도가 좀더 완화되어있지만 기본적으로 투기지역이란 제도 역시 투기과열지구와 같이 주택담보대출을 억제하여 투기수요 제제를 목적으로 하고있습니다.


 투기지역 지정 조건

투기지역으로 지정되기 위해선 1+2 or 1+3을 충족하는 경우 투기지역으로 지정이 됩니다.

1.직전월 가격상승률  전국소비자물가상승률 * 130%

2.직전 2개월 평균 가격상승률  직전 2개월 평균 전국가격상승률*130%

3.직전 1년간 가격상승률  직전 3년간 연평균 전국가격상승률

- 위 요건 충족지역으로서 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 확산될 수 있다고 사려 되는 경우에 투기지역으로 지정될 수 있습니다.

 

 투기지역 규제 내용

투기지역으로 지정이 되면 주택담보대출(LTV)와 총부채상환비율(DTI)의 금융 제제가 적용이 됩니다. 그리고 투기지역으로 지정이 될경우 매매시 양도세 가산세가 적용이되어 세금을 더 납부하게 되며, 주택담보대출(LTV)건수가 한세대당 1건만 받으실 수 있습니다.


 현재 투기지역은?

투기과열지구


 청약조정대상지역이란

조정대상지역은 2016년 11월 3일에 처음 도입했고 투기과열지구의 내용중 청약 부분에 내용을 참고해 만든 제도입니다.(아파트 청약에 관한 규제라고 생각하시면됩니다.)


 청약조정대상지역 지정 조건

투기과열지구의 지정요건의 일부를 준용해 청약에 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역을 선정하게 됩니다.

- 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률과 관련해 어느 하나에 해당하는 지역 중 청약과열이 발생했거나 청약과열 우려가 있는 지역. 1.주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 2.청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳(투기과열지구 준용) 3.주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장이 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳을 유동적으로 지정하고 해제합니다.

 청약조정대상지역 규제 내용

청약 1순위 자격 제한, 재당첨 제한, 분양권 전매 제한 등의 규제


 주택담보대출 비율 한방에 정리

 

  1.투기과열지구

 

-9억 이하 주택 : LTV 40%

-9억 초과 주택 : LTV 20%

-DTI(총 부채 상환 비율) : 40%


 

 2.조정대상지역

-9억원 이하 주택 : LTV 50%


-9억원 초과 주택 : LTV 30%


-DTI(총 부채 상환 비율) : 50%


 

 3. 비규제 지역

-무주택자 : LTV 70%

무주택자란?

 

 대출조건 바뀐점

9억 초과 주택 구입하는 경우 


- 투기지역, 투기과열 지구 : 1년 이내 전입


- 조정지역 : 2년이내 전입


 바뀐 점


전부 6개월 이내 전입하여야함 변경(대출 받은날 기준)



종합하여 보면 투기세력의 과금유입을 억제하여 무주택자들에게 청약 및 매매를 권장할 목적으로 나온 제도입니다. 이번 정부의 부동산정책은 다주택자가 많아지는 것보다 실거주자가 많은 부동산 시장을 원하고 있음으로 무주택자 분들은 주택청약제도를 이용하여 국민주택 또는 국민임대주택, 민영주택에 당첨이 될 수 있게 앞으로의 전략을 잘 세워야 하겠습니다. 청약제도도 기본적으로 경쟁이다 보니 주택청약 가점제와 추첨제 제도를 알아야 하며 민영주택에선 1순위 조건이 무엇이 있는지 알아보는것이 도움이 되실겁니다.


알아두면 좋은 정보 - 국민임대주택 입주조건 알아보기


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