본문 바로가기

부동산 알아보기/부동산 경매

부동산 경매 교육 - 울산 남구 무거동 롯데케슬 204호 물건검색 [2019타경 110362]

안녕하세요. '부동산 투자 전문 채널' 입니다. 이번 포스팅 부터 부동산투자에 있어 꼭 알고 가야할 부동산 경매에 대해 정보를 알려드리며 덧붙혀 물건분석을 하실때 어떤점을 참고하시고 어떤것을 알아보셔야 하는지 부동산경매의 기초부터 하나하나 알려드리도록 하겠습니다. 글 읽어보시고 문의사항 있으시면 뎃들 달아주시면 답변 해드리겠습니다.

 2019 타경 110362 울산 남구 무거동 롯데케슬 204호 물건 검색

 경매현황

사건번호 : 2019타경 110362

소재지 : 울산 남구 무거동 1584 무거 롯데케슬 204호

경매 구분 : 임의경매

 

 부동산 현황

부동산 종류 : 아파트 

면적 :151.5㎡(45.8평)/ 54평형

세대수 : 272세대

층수 : 15층

사용승인 : 2009년 10월 29일

난방구조 : 개별 도시가스 난방

 

 감정기관, 감정일자

감정기관 : 통일감정

감정일자 : 2019년 10월 14일 감정 실시

 

 경매 진행 현황

감정가 : 447,000,000원(4억4천700만원)

최저 입찰 가격 : 312,900,000원(3억1천2백90만원)

입찰보증금 : 31,290,000원(3천1백29만원)(최저 입찰 가격의 10%)

 

 임대차 현황 알아보기

소유자 전입 신고 되어 있습 (소유자 실거주 라고 추측이 됩니다.)

 

 권리분석

 

등기부상 권리분석

-말소기준권리 : 2017년 3월 14일 = 고려저축은행

임차인 권리분석 - 소유자 점유

 

 아파트 소재지 입지분석

1. 주변환경 - 오래된 중, 소형 아파트가 주변으로 많이 형성 되어 있고, 문수산으로 가는 등산로가 본 건과 연결 되어 있슴, 인근 울산대학교 접하고 있습니다 .

 

2. 교통 환경 - 마을버스 승강장이 아파트 앞에 있음, 울산대 대로변까지 도보로 약 10분 거리

 

3. 상권 활성도 - 인근에는 활정화 된 상권이 없으며, 울산대학교 상권까지 약 10분 거리

 

4. 학군 - 인근으로 신복초등학교, 무거초등학교가 있고 울산대학교 있음.

 

 입찰 포인트

1. 대출이 가능 하다면 부담이 되지 않는 선에서 50평형 아파트를 공략해 볼만 합니다.

2. 롯데케슬의 브랜드 이미지와 아파트 곳곳에 로고가 본 물건의 퀄리티를 높여 줍니다.

3. 아파트 단지내의 조경이 좋으며 주차장에서 아파트 출입문까지 접근성이 좋음.

4, 해당물건 저층이지만 아파트 조경과 잘어우러져 있으며 문수산 등산로길과 접하여 운동과 힐링을 원하는 분들에게는 추천 할만한 물건

5. 경매 감정 가격한 시점보다 시세가 많이 상승함. 감정시기 2019년 10우러 14일 기준 4억4천700만원, 현재 시세가격5억원 이상 

 

 입찰 관점에 따른 분석

 1. 실소유 목적

-50평형 아파트를 급매가 보다 싼 가격으로 구입이 가능하다는 점

-33평형대의 가격으로 브랜드가 있는 대형 평형대의 아파트를 매입 할 수 있는 기회

 

2. 투자자 목적

-낙찰가를 하향하여 시세 차익을 극대화 하는것이 좋을 것으로 판단됨

-현장감이 좋아서 저층이라도 매매시 그닥 마이너스 요소 없을 것으로 판단됨

-현장감이 좋아서 낙찰가를 적절히 한다면 투자성으로 좋은 물건으로 판단됨

 

 물건 예상 수익성 분석

*본 계산은 경매 입찰시 참고용으로 활용 하시고 법적인책임은 지지 않습니다.

1. 예상 낙찰가 :320,000,000원(최저가 기준)

2. 예상 매매가 :420,000,000원

 

 아파트 입찰의 팁

1. 재테크로서 APT 구입시 가격 상승 영향을 주는 요소들 

 

1)세대수 

- 세대수가 많을수록 주변 편의시시렁리 잘 갖춰져 있다.

- 500세대 이상이면 단지 내 상가나 편의 시설이 갖춰져 있다.

-세대수에 따라 APT 관리비도 차이가 있다.

-세대수에  따라 매매, 전세, 월세 등이 활발히 이루어 진다.

※입지나 브랜드 등에 따라 세대수가 의미 없을 수도 있음.

 

2)APT 층수

- 우리가 잘 알고 있는 로열층의 개념

 

3)APT의 베란다 방향

-일조권이나 방풍 등에 영향을 받는다.

-이 방향에 따라 같은 APT내에서도 가격 차이가 많이 달라진다.

 

4)인근 학군(초, 중, 고)의 영향

-APT인근에 초, 중, 고, 유치원 등이 잘 갖추어져 있으면 자녀를 가진 부모들의 선호가 큽니다.

 

5)APT 인근 편의 시설의 다양성

-주변으로 병원, 대형마트, 재래시장 등이 다양하게 갖추어져 있는지에 따라 가격 변동이 있다.

 

6)개발 요소가 풍부한가

-재개발, 재건축 호재는 APT가격폭을 크게 좌우한다.

 

7)브랜드가 잇는 APT 일수록 선호도가 크다.

-중견 건설사보다는 아무래도 대형 건설사 프리미엄이 있다.

 

8)주변에 인구 유입 가능성이 클 것

-주변에 재개발, 재건축이 이루어지면 그 수요가 엄청납니다.

-주변에 산업단지나 대형 공공시설이 들어ㅗ게 되면 APT 가격 상승의 주된 요소가 됩니다.

 

9)APT 내부 인테리어의 여부

-오래된 APT의 경우 인테리어가 되어 있는 (특히 화장실, 주방, 베란다, 확장 등) APT는 아주 좋은 예 입니다.